在婚姻关系解除或共有产权分割时，按揭房产的处理涉及《民法典》物权编与合同编相关规定。根据最高人民法院司法解释，尚未还清贷款的房产仍可进行权属分割，但需同时处理抵押债务问题。
一方取得完整产权后，需向另一方支付房屋市场价值扣除剩余贷款的差额补偿。计算公式为：（房产现值 - 未还贷款本金）× 应得份额比例。建议委托专业评估机构确定现值，并留存银行出具的贷款余额证明。
适用于婚姻存续期间共同还贷的情况。计算时应区分：婚前首付部分属个人财产，婚后还贷及增值部分按共同财产分割。具体公式为：补偿款 =（婚后还贷本息 ÷ 总购房成本）× 现值 × 50%。
当双方均无力单独承担贷款时，可申请法院拍卖房产。需注意：拍卖保留价应覆盖贷款余额，成交后按清偿顺序先支付银行欠款，剩余款项由共有人分配。
若首付来自父母借款，需提供书面借据；若为赠与，婚前出资视为个人赠与，婚后出资推定为共同赠与。建议提前做好公证或签订书面协议。
涉及子女就学权益时，法院可能判决由直接抚养方暂时使用，但需明确使用期限和补偿方案。使用期间应继续承担相应比例贷款。
1. 收集购房合同、贷款合同、还款凭证等原始文件
2. 向贷款银行申请变更抵押人（需重新评估还款能力）
3. 办理产权变更登记时，需抵押权人（银行）出具同意书
4. 分割协议需经公证处公证后，方可对抗第三人
• 避免口头约定，所有条款应形成书面协议
• 提前6个月维护良好征信记录，便于贷款重组
• 留存房屋装修、税费等附加投入凭证
• 警惕阴阳合同导致的税务风险
2023年起多地法院试点离婚房产分割绿色通道，对调解结案的案件，抵押登记变更时限压缩至15个工作日。但需注意，公积金贷款房产分割仍需遵循当地公积金管理中心特别规定。